Електронно издание на списание "Данъчна практика"
- издавано от счетоводна къща "Аскана".
Статия: "ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР И ПРОИЗВОДСТВО ЗА СКЛЮЧВАНЕ НА ОКОНЧАТЕЛЕН ДОГОВОР"
(брой: 2002/3, автор:Пламен Русев)


ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР И ПРОИЗВОДСТВО ЗА СКЛЮЧВАНЕ НА ОКОНЧАТЕЛЕН ДОГОВОР

Когато две страни се нуждаят от по-голям период от време за сключването на определен договор, за да не изпуснат съконтрагента, законът им дава право да се обвържат с предварителен договор относно основния договор. Те се обвързват със задължението в бъдеще да сключат основния договор.
Предварителният договор е облигационноправен договор, който е двустранен по дефиниция. Всяка страна има задължението да сключи в бъдеще окончателния договор и правото да изисква от другата страна неговото сключване. Това е договор, по силата на който всяка страна се задължава при определени предпоставки или след изтичане на определен период да сключи окончателния договор. Правно тази материя е уредена в чл.19 от ЗЗД. Прилага се най-често, когато с окончателния договор се прехвърля право на собственост или се учредяват вещни права. Обикновено в тези случаи страните се нуждаят от повече време, за да обмислят клаузите на окончателния договор, да извършат необходимите проверки или да отстранят някои от пречките за сключване на окончателния договор. Фигурата на предварителния договор се прилага и когато е необходимо, за да бъде сключен окончателният договор, да се получи разрешение от орган с властнически правомощия. Използва се и когато текстът на окончателния договор не е достатъчно прецизен поради правни или фактически причини. Предварителният договор се различава от окончателния по това, че страните не желаят той да породи правата и задълженията, които ще породи окончателният договор. Предварителният договор няма прехвърлително вещноправно действие. Според чл.19, ал.2 от ЗЗД, за да бъде валиден, той трябва да съдържа основните уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Изискването е страните по него ясно и недвусмислено да заявяват, че желаят с този договор да уредят своите конкретни отношения. Предварителният договор може да предхожда сключването на всякакъв вид договори, като договор за наем, договор за поръчка, а също и търговски сделки. Освен съдържанието ЗЗД урежда и въпроса за формата на предварителния договор, която е свързана и зависи от формата на окончателния договор. Според чл.19, ал.1 от ЗЗД, ако за окончателният договор се изисква нотариална или нотариално заверена форма, то за да породи действие предварителният договор, трябва да бъде сключен в писмена форма. В тези случаи тя е условие за неговата действителност. Когато за окончателния договор законът не предвижда форма или предвижда обикновена писмена форма, предварителният договор е неформален и може да се сключи и устно.
При неизпълнение на предварителния договор според чл.19, ал.3 от ЗЗД всяка страна има право да предяви иск за сключване на окончателния договор, ако другата страна откаже да го сключи доброволно. Предмет на производството за сключване на окончателния договор е произтичащото от предварителния договор право да се иска сключване на окончателния договор. По способа за неговото принудително осъществяване то е оформено от закона като потестативно право (Решение №84 от 1968 г. на ОСРК). То не е насочено към принуждаване на неизправната страна да направи волеизявление за сключване на окончателния договор (осъждане и изпълнение по чл.421), а е насочено към постигане на правните последици, които би породил несключеният договор, чрез съдебно решение, което замества обещания договор. Ето защо трябва да окачествим иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД като конститутивен. Решението, с което този иск се уважава, не е изпълнително основание за принудително осъществяване на притезанието за сключване на окончателния договор, а направо поражда правните последици на окончателен договор.
При предварителния договор за продажба то е източник на продажбено отношение. "При сключване на окончателен договор по чл.19, ал.3 от ЗЗД меродавна дата на договора е не тази на предварителния договор, а датата, на която решението на съда за сключения окончателен договор влиза в сила" (Решение №1623 от 1957 г. на IV г.о.).
Производството за сключване на окончателния договор не се осъществява по общите правила на ГПК, а е специално уредено в част трета на ГПК, чл.297 и чл.298, и е определено като особено исково производство. То важи за всякакви предварителни договори, като например и за обещанията да се прехвърли част от наследство. "Чл.19, ал.3 от ЗЗД намира приложение във всички случаи, когато по договорен ред е поето задължение за изразяване на воля за бъдеща правна сделка, а не само в случаите, когато за действителността на тази сделка се изискват нотариална форма или нотариално заверени подписи" (Решение №564 от 1978 г. на V г.о.). Тъй като решението на съда поражда последиците на окончателния договор, то прехвърля собствеността на недвижимия имот, ако с предварителния договор е обещана неговата продажба. За да не се заобикалят изискванията, които нашето право обуславя за нотариалното прехвърляне на недвижимите имоти, чл.298, ал.1 от ГПК разпорежда, че тези изисквания важат и за уважаване на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД, когато той цели прехвърляне на недвижим имот, така че съдът е длъжен да провери тяхната наличност. Съдът действа като нотариус. Относно изискването продавачът да е собственик на недвижимия имот към деня на прехвърлянето му (чл.298, ал.1 от ГПК), съдът следва да провери дали продавачът е собственик по същия начин, както нотариусът проверява собствеността на продавача. Проверката се извършва въз основа на документите за собственост на продавача, а когато не разполага с такива документи - по реда за издаване на нотариалния акт (по обстоятелствена проверка по чл.483, ал.2 от ГПК).
Съдът трябва да замести с решението си обещания договор (чл.297, ал.1 от ГПК). Той не може да внася каквито и да е промени в неговото съдържание. Длъжен е с решението си да възпроизведе клаузите на обещания договор, така както те са били предвидени от предварителния договор, при положение че предвиденият иск е основателен. В подкрепа на това е Решение №1101 от 1961 г. на IV г.о., сб.260: "По предявен иск за сключване на окончателен договор по чл.19 от ЗЗД съдът може да постанови само решение за отхвърлянето на иска или решение за сключване на окончателен договор, отговарящ на предварителния договор. Съдът не е властен да постановява сключването на окончателен договор само за част от имота, предмет на предварителния договор, в зависимост от престацията на ищеца."
Ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение, при сключване на окончателния договор съдът постановява в решението си, че то замества окончателния договор, при условие че ищецът ще изпълни задължението си. Без значение е от какъв вид е това задължение. То може да бъде парично или непарично, например задължение за строеж. Следващото от предварителния договор задължение ищецът трябва да изпълни в двуседмичен срок от влизане на решението в сила. Този срок е законен. Той важи, без да е нужно съдът да го посочва в решението си. Съдът няма право да го променя, като го съкрати или удължи.
Ако според предварителния договор купувачът следва да изпълни задължението си за плащане на цената след прехвърляне на имота, съдът може за обезпечаване на това задължение да впише в полза на продавача законна ипотека според чл.168 от ЗЗД.
По аргумента на по-силното основание, черпен от чл.237, буква "е" от ГПК, въз основа на решението по чл.497 от ГПК, може да се иска издаване на изпълнителен лист за следващите от него изискуеми притезания, например за плащане на остатъка от цената и други.
Когато с решението се прехвърля собствеността на недвижим имот, тъй като то замества договора за продажба, съдът присъжда в полза на държавата дължимата от ищеца такса за прехвърляне на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота, обезпечаваща събирането на задължението за плащане на таксата (чл.298, ал.2 от ГПК).
За да може да запази действието на вписването на исковата молба по чл.114, буква "б" от Закона за собствеността (ЗС) и да противопостави придобиването си на трети лица, ищецът трябва да впише решението на съда, с което е придобил недвижимия имот, в службата по вписванията (чл.115 от ЗС). Вписването става въз основа на препис от решението. Съдът не издава препис от решението, ако ищецът не е платил таксите по прехвърляне на имота, както и задълженията на праводателя на ищец към държавата и банките по неговото местожителство. До изпълнение на тези задължения препис от решението не се издава и вписването на решението не може да бъде постигнато (чл.298, ал.3 от ГПК и чл.114, ал.3 от ЗС). За вземанията си срещу праводателя държавата може да насочи изпълнението и върху имота, придобит от ищеца, стига тези задължения да са били изискуеми към деня на прехвърлянето (влизане в сила на съдебното решение), така че ищецът да е могъл да прихване тяхното плащане срещу дължимата от него цена, съобразно чл.297, ал.1 от ГПК.
Вписването на решението трябва да се извърши в шестмесечен срок от влизане на решението в сила. Според чл.115, ал.4 от ЗС предпазващото действие на вписването на исковата молба спрямо придобивания на имота от трети лица отпада след изтичането на този срок. Предпазващото действие отпада и когато искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД бъде отхвърлен и не важи през времето, което тече от деня на отхвърлянето до отмяната на влязлото в сила решение по чл.231 от ГПК, ако има основания за отмяна.
В случаите, когато по предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключване на окончателния договор и той не го изпълни в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, ответникът може да иска да бъде обезсилено решението (чл.297, ал.2), освен ако съдът, макар и по погрешка, е дал по-дълъг срок за изпълнение от законно установения и в този срок ищецът е изпълнил своето насрещно задължение, което е видно и от съдебната практика (Решение №19 от 1961 г. на IV г.о. - сб.222): "Ако ищецът по иск за сключване на окончателен договор изпълни задължението си не в двуседмичния срок по чл.297, ал.1 от ГПК, но в определения от съда по-дълъг срок, решението за сключване на окончателен договор не може да бъде обезсилено". Обезсилването е равнозначно на отмяна с обратна сила на гражданските последици на решението. Затова спрямо обезсилването следва да се приложат по аналогия правилата на чл.87 и чл.88 от ЗЗД за разваляне на двустранен договор поради неизпълнение без изискване да се даде на ищеца допълнителен срок за изпълнение по чл.87, ал.1 от ЗЗД.
Ако решението е порочно, то ще може да се атакува по чл.231 от ГПК за отмяна на влезли в сила решения, а не по исков ред.


Powerеd by SoftConsultGroup Ltd.